Résidence principale : comment profiter de l'exonération de l'imposition sur la plus-value ?

La crise sanitaire et le développement du télétravail ont alimenté les réflexions sur la place de la résidence principale : sa localisation, sa superficie, son aménagement… Autant de projets encouragés par un cadre fiscal idyllique : la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur les plus-values et de prélèvements sociaux. Toutefois, cette exonération n’est pas automatiquement acquise. Des conditions sont à respecter sous peine de la voir remise en cause par l’administration fiscale, comme le confirment encore récemment certains jugements rendus par les tribunaux.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour bénéficier de l’exonération, votre logement doit constituer votre résidence principale au moment de la vente. Si cette condition paraît simple à respecter, encore faut-il que votre résidence principale soit considérée comme telle par l’administration fiscale. Cette dernière peut regarder de près la cession car les gains éventuels sont exonérés d’impôts quelles qu’en soient l’ampleur et l’affection.

Votre logement doit, tout d’abord, constituer votre résidence habituelle. C’est le lieu habité la majeure partie de l’année. C’est une question de fait que l’administration évalue. Le logement doit être le centre de vos intérêts familiaux et professionnels. Il s’apprécie notamment au regard de votre lieu de travail, de l’école des enfants… Si vous disposez de plusieurs résidences, il faudra être en mesure de justifier l’occupation habituelle du seul logement considéré comme votre résidence principale pour prétendre à l’exonération.

Les dépendances immédiates et nécessaires du logement (cave, garage…) font parties de la résidence principale au titre de l’exonération des plus-values.

Ensuite, votre logement doit constituer votre résidence effective. Pour cela, le logement doit être habitable et vous devez être en mesure de démontrer que vous l’avez bien occupé. Si le fisc a un doute, c’est au contribuable de prouver le caractère effectif de sa résidence. Avec par exemple, des relevés de consommation d’électricité, d’eau, le paiement de la taxe d’habitation ou encore la location d’un parking à proximité.

Que se passe-t-il si vous avez déménagé avant de vendre votre résidence principale ?

L’exonération de la plus-value lors de la vente de votre résidence principale ne pose aucun problème d’appréciation quand vous occupez les lieux au moment de la cession. Mais il n’est pas rare que plusieurs mois s’écoulent avant de trouver un acquéreur. La mise en vente du logement suffit-elle pour bénéficier de l’exonération d’impôt ? L’administration fiscale applique avec une certaine souplesse la règle de l’occupation des lieux au moment de la vente. Elle accepte l’exonération si la vente de votre résidence principale intervient dans un délai « normal », qu’elle fixe à un an dans un contexte économique normal. Aucun délai de vente maximum ne peut être fixé a priori. Le fisc apprécie de manière circonstanciée le délai entre la mise en vente de votre résidence principale et sa vente effective. Pour apprécier ce délai, l’administration tiendra compte de chaque situation, des conditions du marché local de l’immobilier, des caractéristiques particulières du bien ou encore des efforts déployés par le propriétaire pour vendre son bien.

Il faut toutefois que la résidence principale soit restée vacante pendant ce délai (pas de mise en location) et qu’elle ne soit pas occupée gratuitement par des tiers ou même des membres de la famille.

Le respect de ces règles simples vous permet d’échapper à toute fiscalité sur la plus-value. Il serait dommage de passer à côté de cet avantage qui s’applique quel que soit le montant de la plus-value réalisée !